La Crisis y El Negocio Inmobiliario

Agosto 9 de 2021

Probablemente, después de más de un año de pandemia, ya no sea novedad hablar sobre los impactos que ésta ha dejado en nuestras vidas, sin embargo creo que es valioso revisar cómo se ha comportado el negocio inmobiliario a partir de las medidas implementadas por el gobierno y  algunas nuevas tendencias que surgen a partir de todos los cambios que hemos vivido hasta el momento.

En este artículo encontrarás un repaso de algunas medidas que el gobierno ha tomado para impulsar la economía ante la crisis generada por el COVID, medidas que han impactado directamente al negocio inmobiliario, seguido a esto, te mostraré como se ha comportado el mercado inmobiliario y finalmente algunas consecuencias y perspectivas a futuro, además ilustraré algunas realidades con unas gráficas interesantes presentadas en el informe del BBVA Research - Foro Inmobiliario BBVA 2021.  

Acciones del gobierno ante crisis

Para la fortuna de quienes nos movemos en el negocio inmobiliario, el gobierno puso el ojo en el sector vivienda y de construcción para reactivar la economía, pues consideran que son clave para la recuperación del país, lo cual es completamente acertado si se tiene en cuenta el gráfico 1, en el que se observa que el sector de la construcción representa el 14,8% del PIB del país y genera más de 1,8 millones de puestos de trabajo.

 

Gráfico 1: Estructura del sector de la construcción. Fuente: BBVA Research con datos DANE, Supersociedades y Conpes.

Gráfico 1: Estructura del sector de la construcción. Fuente: BBVA Research con datos DANE, Supersociedades y Conpes.

Algunas de las medidas implementadas por el gobierno para impulsar este sector fueron el paquete de 200 mil subsidios para vivienda de interés social (VIS) y de rangos medio (No VIS), el alivio financiero a 659 mil créditos hipotecarios que han accedido a periodos de gracia y la protección a los beneficiarios de los subsidios del Gobierno.

También, el pasado 14 de enero de 2021, el presidente Iván Duque sancionó la interesante Ley de Vivienda y Hábitat (Ley 2079), cuyo objetivo es consolidar más propietarios con la flexibilización en los plazos de los créditos de vivienda, esta ley también eliminó ciertas restricciones que limitaban la comercialización de inmuebles adquiridos con subsidios y programas como Mi Casa Ya, se incluyeron estrategias para facilitar el acceso por primera vez a vivienda para la población joven y se otorgaron beneficios a docentes y directivos docentes del sector oficial para compra de vivienda nueva, usada, construcción y mejoramiento, en áreas rurales o urbanas.

Dinámica del mercado inmobiliario desde el año pasado

A pesar de la crisis económica y social que hemos vivido en nuestro país de manera acentuada desde el 2020, este fue un año de récords históricos en ventas de viviendas. Según el informe del BBVA Research, se vendieron 200 mil viviendas y este diciembre fue el mejor de la historia tanto para el segmento VIS como para el segmento No VIS, adicionalmente se observa un cambio en la tendencia de ventas favoreciendo las viviendas de bajo y medio valor, las cuales representaron el 68% de las ventas totales (ver gráfico 2). Como se menciona en el informe del BBVA Research, “Las ventas de viviendas VIS de 2020 crecieron 10,8%, pese a la muy baja comercialización entre marzo y mayo de 2020” por el contrario, “las viviendas No VIS cayeron 5,9% en 2020, siendo aún mayor la caída en los precios mayores a 500 SMMLV (-13,5%)”.

 

Gráfico 2: Ventas de vivienda nueva por tipo (acumulado anual, miles de unidades y porcentaje). Fuente: BBVA Research con datos de Coordenada Urbana - Camacol.

Gráfico 2: Ventas de vivienda nueva por tipo (acumulado anual, miles de unidades y porcentaje). Fuente: BBVA Research con datos de Coordenada Urbana - Camacol.

A principios de este año 2021 las cifras positivas en temas de venta de vivienda nueva continuaron, pese a los cierres y medidas de confinamiento en algunas ciudades, las cifras presentadas por parte de Galería Inmobiliaria para enero de 2021, aunque sugieren una leve desaceleración, mostraron que los niveles de ventas permanecieron por encima de los promedios de los últimos años: 16.372 unidades VIS y No VIS en el país.

Consecuencias y perspectivas a futuro

a. Mercado de arriendo en crecimiento

A pesar de las rebajas en la tasa de interés por parte del Banco de la República, esto no se ha visto reflejado en mejoras en las condiciones de los créditos hipotecarios, por el contrario, se ha visto mayor dificultad para acceder a ellos, cada vez que se presencian mayores niveles de informalidad, lo que aumenta las barreras para acceder a los créditos, por este motivo muchos colombianos han tenido que inclinarse a vivir de alquiler.

Esta es una tendencia que puede mantenerse por un tiempo, sin embargo las constructoras han identificado que este es un mercado potencial para la compra de vivienda nueva, es un mercado que vale 36 billones de pesos al año, cuando en 2011 este mercado valía menos de 20 billones de pesos, por tal motivo la oferta de vivienda nueva seguirá creciendo, apoyada por incentivos del gobierno que motivan a los hogares a adquirir sus primeras viviendas propias.

b. Economías colaborativas

Los miembros de GRI Club, un club global que reúne a actores clave en los sectores inmobiliario y de infraestructura, coincidieron en que en Sudamérica se marcará la tendencia al multifamily for rent y la vivienda social, esto significa que las economía colaborativas avanzarán con más fuerza , las personas buscarán espacios en donde puedan compartir gastos o que hayan sido financiados por el estado.

c. Residencia temporal

La tendencia a las residencias temporales y estadías cortas seguirá creciendo. Consideramos que la globalización es un fenómeno que a pesar de la pandemia seguirá dándose y cada vez será más fácil para las personas trasladarse de un lugar a otro, esto se ve no solo a nivel global si no también nacional, y encuentra un impulso con el teletrabajo, lo cual permite desempeñar casi cualquier actividad económica desde cualquier lugar del mundo.

Siendo así, vemos con fuerza el crecimiento en un mercado de estudiantes de educación superior, trabajadores y empresarios que buscan hospedarse por periodos cortos en ciudades diferentes a su ciudad de origen.

d. El mercado de vivienda nueva seguirá creciendo.

Esto se debe a que aún se presentan altas tasas de déficit habitacional en el país (ver gráfico 4). En Colombia apenas el 40% de las personas y el 38,6% de los hogares tienen una vivienda propia (pagada o pagándola), entonces hay una gran oportunidad para constructoras de aumentar la oferta de estos bienes, apoyadas por incentivos del gobierno quien debe tener alto interés en cerrar esta brecha.

Lo más probable es que la disminución del déficit mencionado se logre con la construcción de nuevas viviendas de interés social-VIS las cuales vienen ganando participación en la última década, desde un 50% hasta un 70%, siendo así, la recuperación de la oferta de vivienda estará liderada por aquellas de bajo y medio valor, provocando efectos positivos en empleo y demanda de insumos.

 

Gráfico 4: Déficit de vivienda (millones de hogares y % del total de hogares).

Gráfico 4: Déficit de vivienda (millones de hogares y % del total de hogares).

e. Dificultades en el mercado de la vivienda usada

El mercado de vivienda usada tiene perspectivas menos positivas debido principalmente a los altos tiempos de comercialización, además, es posible que los incentivos del gobierno a la compra de vivienda nueva No VIS motive a los inversionistas a preferir este tipo de inmuebles, afectando negativamente la comercialización de las viviendas usadas.

El año pasado se vio cómo la venta de este tipo de vivienda se deterioró aún más en la pandemia y su mejoría aún no es evidente (ver gráfico 6). De acuerdo con el informe del BBVA Research, del total de transacciones (ventas de usadas, ventas de nuevas y contratos de arriendo), la venta de usadas representaba el 35% en 2019 y en 2020 significó el 30%, mientras que la vivienda nueva aumentó su participación de 22% a 29%, con esto, es posible que el mercado de la vivienda usada siga estando presionado por una oferta mayor a la demanda, provocando que los tiempos y precios de comercialización continúen con un comportamiento desfavorable para propietarios vendedores.

 

Gráfico 6: Tiempo de arriendo y venta, vivienda usada (meses). Fuente: BBVA Research con datos de La Galería Inmobiliaria.

Gráfico 6: Tiempo de arriendo y venta, vivienda usada (meses). Fuente: BBVA Research con datos de La Galería Inmobiliaria.

f. Digitalización y virtualización de todo el proceso

Una de las pocas cosas buenas que ha traído esta pandemia ha sido la aceleración en la adopción de nuevas tecnologías, hemos visto como muchas empresas se han tornado por completo a la virtualización y muchas oficinas han cerrado optando por la modalidad del teletrabajo. El sector inmobiliario no ha sido ajeno a este cambio, por ejemplo en Argentina, según la última reunión del GRI Club, “Desde la visita a un lote de tierra, planos, pago y hasta la firma de contratos ya se logra hacer 100 por ciento digital”.

En Colombia, a pesar de avances en temas de virtualización de las citas y visitas a los inmuebles, aún hay ciertas barreras, en especial en la implementación de firmas electrónicas de contratos y procesos legales. También hay un tema cultural en el que se evidencia cierta resistencia al comprar sin “probar”, los compradores aun prefieren ir personalmente a conocer el inmueble y “sentirlo”.

Conclusión

Las medidas que el gobierno viene adoptando desde el año pasado para reactivar la economía a través de incentivos a la construcción y comercialización de vivienda nueva ha generado impactos positivos especialmente en el segmento VIS, por el contrario, la comercialización de vivienda usada no presenta las mismas cifras positivas, sin embargo en general se puede hablar de un sector inmobiliario que no ha sido tan golpeado por la crisis.

Adicionalmente, esta “nueva realidad” ha consolidado nuevas tendencias desde varias perspectivas. Desde la perspectiva laboral, la adopción de nuevas tecnologías y el teletrabajo seguirá impulsando tendencias como el hospedaje de cortas estadías, las economías colaborativas y la adopción de la tecnología en todo el proceso de comercialización de inmuebles.

El cambio cultural y demográfico también va a jugar un papel importante, cada vez se ven más familias unipersonales o parejas sin hijos que buscan espacios más pequeños, asequibles y se apoyan en las economías colaborativas para reducir sus costos.

Finalmente, el gobierno debe seguir trabajando en disminuir el déficit habitacional y la desigualdad presente en nuestro país, lo cual favorecerá la venta de vivienda nueva, en especial, de interés social. Así mismo, el mercado de la vivienda en arrendamiento puede seguir creciendo pero con el tiempo, la oferta de vivienda nueva y los subsidios del gobierno irán reduciendo ese déficit habitacional, favoreciendo que más familias puedan acceder a su vivienda propia y desestimulando el mercado de arrendamientos.


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